Mẫu bản vẽ nhà có tầng hầm — Giải pháp tối ưu diện tích cho nhà phố hiện đại
→ Ngôi nhà phố 3 tầng có hình dáng đặc biệt, bên trong là cuộc hành trình không gian, thời gian 2025
Quỹ đất đô thị ngày càng thu hẹp, nhu cầu không gian sử dụng ngày càng tăng — tầng hầm chính là lời giải kiến trúc thông minh nhất hiện nay. Bài viết dưới đây tổng hợp các mẫu bản vẽ nhà có tầng hầm tiêu biểu cùng toàn bộ kiến thức kỹ thuật, pháp lý và chi phí cần nắm trước khi xây dựng.
Bản vẽ nhà có tầng hầm là hồ sơ thiết kế kiến trúc gồm mặt bằng từng tầng, mặt cắt kết cấu, bản vẽ hệ thống ME (điện–nước–thông gió) và phối cảnh 3D, trong đó tầng hầm được thiết kế âm dưới mặt đất một phần hoặc toàn bộ, phục vụ làm gara ô tô, kho, phòng gym hoặc không gian sinh hoạt đa năng.
Bản vẽ nhà có tầng hầm là gì — và bộ hồ sơ thiết kế gồm những gì?
Một bộ hồ sơ bản vẽ nhà có tầng hầm đúng chuẩn không chỉ là những tờ giấy vẽ mặt bằng — đó là toàn bộ ngôn ngữ kỹ thuật giúp nhà thầu thi công chính xác từng chi tiết, và là tài liệu pháp lý để xin phép xây dựng.
Một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:
- Bản vẽ kiến trúc: Mặt bằng từng tầng (kể cả tầng hầm), mặt đứng 4 phía, mặt cắt đứng thể hiện chiều cao tĩnh không tầng hầm và độ sâu âm đất.
- Bản vẽ kết cấu: Thiết kế móng cọc hoặc móng bè, tường vây bê tông cốt thép, sàn hầm và hệ dầm chịu lực đặc thù.
- Bản vẽ hệ thống ME: Điện chiếu sáng, nước sinh hoạt, hệ thống thoát nước hầm, thông gió cơ học (bắt buộc với hầm kín), chống thấm nhiều lớp và bố trí hố thu nước.
- Phối cảnh 3D: Ngoại thất và nội thất từng không gian, giúp gia chủ hình dung tổng thể trước khi thi công.
- Dự toán công trình: Bảng chi tiết vật tư, nhân công và tổng mức đầu tư.
Tại AVA, mỗi dự án nhà có tầng hầm đều được tư vấn phong thủy theo tuổi tác và phong cách gia chủ trước khi chốt phương án bản vẽ chính thức.
.jpg)
Phân loại tầng hầm — hầm chìm, bán hầm và hầm lửng khác nhau thế nào?
Nhiều gia chủ nhầm lẫn giữa ba khái niệm này và chọn sai loại so với địa hình thực tế của lô đất. Hiểu đúng ngay từ đầu sẽ tránh được những điều chỉnh tốn kém về sau.
| Loại tầng hầm | Đặc điểm kỹ thuật | Phù hợp với |
|---|---|---|
| Hầm chìm | Toàn bộ diện tích âm dưới đất, sàn tầng trệt ngang mặt vỉa hè hoặc cao hơn. Không có ánh sáng tự nhiên. | Lô đất rộng, mạch nước ngầm thấp, cần làm gara hoặc kho lớn |
| Bán hầm | Phần nổi trên mặt đất từ 0,6–1,2m (theo quy định). Có thể mở cửa sổ thấp lấy sáng và thông gió tự nhiên. | Nhà phố đô thị, muốn tiết kiệm chi phí và đúng phép xây dựng |
| Hầm lửng | Chiều cao tầng thấp (1,5–2,0m), thường dùng làm kho hoặc để xe máy. Không tính là tầng chính thức. | Địa hình dốc hoặc khi cần tận dụng khoảng không gian dưới cầu thang |
Đa số nhà phố tại TP.HCM nên ưu tiên phương án bán hầm — linh hoạt hơn, dễ xin phép hơn, và có thể đón ánh sáng tự nhiên qua cửa sổ thoáng, giảm phụ thuộc vào hệ thống thông gió cơ học.
.jpg)
Tầng hầm làm được gì — các công năng phổ biến nhất
Tầng hầm không phải chỉ để xe. Khi được thiết kế đúng, đây là không gian đa công năng linh hoạt bậc nhất trong toàn bộ ngôi nhà:
- Gara ô tô và xe máy: Công năng phổ biến nhất, đặc biệt giá trị tại đô thị khi chỗ để xe ngày càng khan hiếm. Gara cần chiều cao tĩnh không tối thiểu 2,2m và diện tích ô đậu ít nhất 5m chiều dài.
- Kho chứa hàng hóa: Lý tưởng cho các gia đình kinh doanh, tầng hầm kho có thể kết hợp hệ thống kệ chứa đồ và thang máy hàng nhỏ thông lên tầng trệt.
- Phòng gym và giải trí: Cách âm tốt, nhiệt độ ổn định quanh năm — tầng hầm là vị trí lý tưởng cho phòng tập thể dục, phòng karaoke hoặc rạp chiếu phim mini.
- Không gian văn phòng và kinh doanh: Với nhà phố kết hợp thương mại, tầng hầm có thể bố trí khu vực tiếp khách, phòng họp hoặc kho hàng thương mại.
- Phòng sinh hoạt và ngủ nghỉ: Với bán hầm có cửa sổ lấy sáng, không gian đủ điều kiện để thiết kế phòng ngủ phụ hoặc phòng sinh hoạt chung thoải mái.
Giải quyết được bài toán công năng, bước tiếp theo là lựa chọn mẫu bản vẽ phù hợp với quy mô và phong cách mong muốn.
.jpg)
Tuyển tập mẫu bản vẽ nhà có tầng hầm — từ nhà phố đến biệt thự
Dưới đây là các mẫu bản vẽ nhà có tầng hầm tiêu biểu mà đội ngũ kiến trúc sư AVA đã triển khai, phân loại theo nhu cầu sử dụng và quy mô công trình.
Mẫu 1: Nhà phố 4 tầng 1 bán hầm làm gara ô tô — phong cách hiện đại
Đây là phương án được nhiều gia chủ TP.HCM lựa chọn nhất hiện nay. Tầng bán hầm được bố trí toàn bộ làm gara ô tô, với lối dốc độ nghiêng 18% dẫn từ vỉa hè xuống — đảm bảo an toàn và thuận tiện di chuyển. Phần nổi 1,0m được tận dụng để bố trí cửa thông gió dạng lam kỳ hà, vừa tăng thẩm mỹ mặt tiền vừa đảm bảo lưu thông không khí cho hầm.
Mặt tiền ngôi nhà sử dụng ngôn ngữ kiến trúc hiện đại: tường trắng kết hợp lan can sắt đen tạo tương phản sắc nét, cửa kính khung lớn tối ưu hóa ánh sáng tự nhiên từ tầng 1 trở lên. Công năng bố cục từ tầng 1 đến tầng 4 đáp ứng đầy đủ nhu cầu gia đình 3–4 người với phòng ngủ master riêng biệt ở tầng cao nhất.
Tham khảo chi tiết mặt bằng và hồ sơ bản vẽ tại: Mẫu nhà phố có tầng hầm phong cách hiện đại của AVA.
%20(1).jpg)
Mẫu 2: Nhà phố 3 tầng 1 hầm — kết hợp kinh doanh và sinh sống
Phương án này phù hợp với gia chủ vừa ở vừa kinh doanh. Tầng hầm bố trí kho hàng với hệ thống kệ thép và lối vào riêng biệt, tầng trệt làm mặt bằng kinh doanh hoặc văn phòng, các tầng trên dành cho không gian gia đình.
Điểm thiết kế đáng chú ý: cầu thang bộ và thang máy hàng được bố trí trung tâm, kết nối thông suốt từ hầm lên tầng tum, giúp việc vận chuyển hàng hóa không ảnh hưởng đến sinh hoạt gia đình. Tầng hầm được xử lý chống thấm toàn bộ bằng màng bitumen, kết hợp hố thu nước và bơm thoát nước tự động.
.jpg)
Mẫu 3: Biệt thự hiện đại 3 tầng 1 hầm — gym và phòng giải trí
Ở quy mô biệt thự, tầng hầm được đầu tư toàn diện hơn. Diện tích rộng (thường 150–250m2) cho phép bố trí đồng thời gara đôi (2 ô tô), phòng gym riêng với sàn cao su chuyên dụng, phòng kỹ thuật tập trung (bơm nước, điện, điều hòa trung tâm) và hệ thống lưu trữ có tổ chức.
Yếu tố then chốt trong thiết kế tầng hầm biệt thự là hệ thống thông gió cơ học đạt chuẩn — cần tính toán lưu lượng khí tươi tối thiểu theo tiêu chuẩn QCVN 09:2017/BXD, đặc biệt quan trọng với không gian gym hoặc gara có xe ô tô chạy xăng.
.jpg)
Mẫu 4: Nhà phố 2 tầng 1 bán hầm — tối ưu cho lô đất hẹp dưới 60m²
Với những lô đất dưới 60m2 tại các quận nội thành TP.HCM, bán hầm là giải pháp thêm khoảng 45–55m2 sử dụng mà không tốn thêm diện tích đất. Mặt bằng hầm thường bố trí gara xe máy, kho và phòng vệ sinh chung. Lối xuống hầm dạng cầu thang bộ gọn, không yêu cầu đường dốc rộng, phù hợp với mặt tiền từ 4m trở lên.
.jpg)
Để có thêm ý tưởng phù hợp với diện tích và nhu cầu cụ thể của bạn, đội ngũ AVA sẵn sàng tư vấn miễn phí — gọi 0909 111 586 hoặc nhắn Zalo để được phản hồi nhanh nhất.
Chi phí xây tầng hầm — đắt hơn tầng thường bao nhiêu, có đáng không?
Câu hỏi này được hỏi nhiều nhất khi tư vấn thiết kế nhà có tầng hầm. Câu trả lời ngắn gọn: đắt hơn khoảng 30–50%, nhưng ROI rõ ràng nếu tính đúng bài toán không gian.
| Hạng mục chi phí | Tầng thông thường | Tầng hầm (cùng diện tích) |
|---|---|---|
| Kết cấu phần thô | 3,5–5 triệu/m2 | 5–8 triệu/m2 (thêm tường vây, móng sâu) |
| Chống thấm | Không bắt buộc | 400.000–700.000đ/m2 (màng bitumen + cristalize) |
| Thông gió cơ học | Không bắt buộc | 50–150 triệu/hệ thống (tùy diện tích) |
| Hệ thống thoát nước + bơm | Tối giản | 20–40 triệu (bơm tự động + hố ga chìm) |
| Hoàn thiện nội thất | 2–4 triệu/m2 | 2–4 triệu/m2 (tương đương) |
Xét về giá trị dài hạn: tại TP.HCM, một ô gara ô tô trong tầng hầm nhà phố có thể quy đổi thành khoản tiết kiệm 3–5 triệu đồng/tháng (so với thuê bãi xe), chưa kể giá trị gia tăng khi bán lại bất động sản có tầng hầm thường cao hơn 10–15% so với nhà cùng vị trí không có hầm.
Để có dự toán chính xác phù hợp với lô đất và công năng mong muốn của bạn, hãy liên hệ trực tiếp với AVA: Hotline 0909 111 586 — tư vấn miễn phí, không ràng buộc.
Quy định pháp lý khi xây nhà có tầng hầm tại Việt Nam
Đây là phần nhiều gia chủ bỏ qua nhưng lại quyết định toàn bộ tính khả thi của dự án. Sai quy định ở bước này đồng nghĩa với việc hồ sơ xin phép bị từ chối hoặc công trình bị yêu cầu tháo dỡ.
| Tiêu chí | Quy định áp dụng |
|---|---|
| Chiều cao phần nổi tầng hầm | Không vượt quá 1,2m so với cốt vỉa hè hiện hữu |
| Khoảng lùi đường dốc vào hầm | Lối dốc cách ranh lộ giới tối thiểu 3m |
| Độ dốc đường dốc vào hầm | 15–20% (1m ngang xuống 15–20cm); với mặt bằng ngắn có thể đến 25% |
| Mặt tiền tối thiểu để làm lối vào gara ô tô | Từ 6m trở lên; dưới 6m chỉ được làm lối xe máy hoặc cầu thang bộ |
| Chiều cao tĩnh không tối thiểu | 2,2m (gara xe cơ giới) và 2,4m (không gian có người ở thường xuyên) |
| Thông gió | Bắt buộc có hệ thống thông gió cơ học nếu tầng hầm không có cửa thông tự nhiên |
| Tài liệu tham chiếu | QCVN 03:2012/BXD, QCVN 06:2022/BXD, Thông tư 03/2016/TT-BXD và quy chế địa phương |
Lưu ý: các quy định trên có thể khác nhau theo từng địa phương và có thể được cập nhật. Đơn vị thiết kế có trách nhiệm tra cứu và áp dụng phiên bản quy chuẩn mới nhất tại thời điểm nộp hồ sơ.
Lưu ý kỹ thuật quan trọng — chống thấm, thông gió và ánh sáng tầng hầm
Ba vấn đề kỹ thuật sau đây quyết định tầng hầm của bạn sẽ trở thành tài sản hay gánh nặng về lâu dài:
- Chống thấm toàn diện: Không chỉ là tường bên ngoài — mà là toàn bộ khối hộp bê tông của hầm: tường 4 phía, sàn, cả khu vực đường dốc. Giải pháp hiệu quả nhất hiện nay là kết hợp bê tông mác cao (B30) với màng bitumen tự dính (SBS) và lớp cristalize quét trong. Chi phí đúng mức cho chống thấm sẽ tiết kiệm gấp nhiều lần so với chi phí xử lý thấm sau khi đã hoàn thiện.
- Thông gió cơ học: Với tầng hầm kín hoàn toàn (đặc biệt gara ô tô), cần lắp đặt quạt hút và thổi có công suất đủ để đạt tối thiểu 6 lần trao đổi không khí/giờ. Bố trí cảm biến CO để kích hoạt hệ thống tự động khi phát hiện khí thải, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người sử dụng.
- Ánh sáng và thoát hiểm: Với bán hầm, nên tận dụng cửa sổ thấp hoặc ô thoáng ven tường để lấy ánh sáng tự nhiên. Dù là loại hầm nào, cũng cần bố trí đèn sự cố và lối thoát hiểm theo đúng tiêu chuẩn PCCC — không thể bỏ qua với không gian kín.
.jpg)
Câu hỏi thường gặp về bản vẽ nhà có tầng hầm
Bản vẽ nhà có tầng hầm bao gồm những gì?
Bộ hồ sơ bản vẽ nhà có tầng hầm gồm: bản vẽ kiến trúc (mặt bằng từng tầng, mặt đứng, mặt cắt), bản vẽ kết cấu (móng, tường vây, sàn hầm), bản vẽ hệ thống ME (điện, nước, thông gió cơ học, chống thấm), phối cảnh 3D ngoại thất và nội thất, cùng dự toán chi phí công trình.
Tầng hầm chìm và bán hầm khác nhau thế nào, nên chọn loại nào?
Tầng hầm chìm có toàn bộ diện tích nằm dưới mặt đất, sàn tầng trệt ngang vỉa hè — phù hợp với lô đất rộng và mạch nước ngầm thấp. Bán hầm có phần nổi không quá 1,2m — linh hoạt hơn, dễ xin phép hơn và có thể lấy sáng tự nhiên. Đa số nhà phố tại TP.HCM nên chọn bán hầm để đảm bảo đúng quy định và tiết kiệm chi phí.
Nhà phố mặt tiền nhỏ có xây được tầng hầm không?
Nhà phố có mặt tiền dưới 6m không được thiết kế lối đi xuống hầm cho ô tô. Tuy nhiên, vẫn có thể thiết kế tầng hầm để xe máy, kho hoặc phòng đa năng với lối xuống bộ — miễn là đảm bảo chiều cao tĩnh không tối thiểu 2,4m và hệ thống thông gió cơ học đạt tiêu chuẩn.
Chi phí xây tầng hầm hết bao nhiêu tiền so với một tầng thông thường?
Chi phí xây tầng hầm thường cao hơn 30–50% so với tầng nổi cùng diện tích, do phải thi công tường vây, hệ thống chống thấm nhiều lớp, thông gió cơ học và bơm nước. Với nhà phố tại TP.HCM, chi phí tầng hầm dao động từ 8–15 triệu đồng/m2 tùy cấu tạo địa chất và yêu cầu hoàn thiện.
Tầng hầm thường được dùng để làm gì?
Các công năng phổ biến gồm: gara để ô tô và xe máy, kho chứa hàng hóa, phòng gym và giải trí, văn phòng kinh doanh, phòng ngủ phụ hoặc sinh hoạt chung. Tại các công trình AVA đã thiết kế, tầng hầm còn được tích hợp thêm phòng kỹ thuật và bể nước ngầm.
Tầng hầm có dễ bị thấm nước và ngập không?
Đây là rủi ro có thật nếu không xử lý kỹ thuật đúng cách. Giải pháp gồm: dùng bê tông chống thấm mác cao (B30 trở lên), phủ màng chống thấm bitumen hoặc cristalize nhiều lớp lên toàn bộ tường và sàn hầm, thiết kế hố thu nước và bơm thoát nước tự động, và đảm bảo cửa vào hầm cao hơn mặt đường ít nhất 15cm để ngăn nước tràn khi mưa lớn.
Quy định pháp lý nào cần biết khi thiết kế nhà có tầng hầm?
Các quy định quan trọng: phần nổi tầng hầm không vượt quá 1,2m so với vỉa hè; lối dốc vào hầm cách ranh lộ giới tối thiểu 3m; độ dốc đường dốc từ 15–20%; nhà mặt tiền dưới 6m không được làm lối vào hầm cho ô tô; chiều cao tĩnh không tối thiểu 2,2m (gara) và 2,4m (không gian ở). Tham chiếu QCVN 03:2012/BXD và quy định địa phương.
Quy trình thiết kế và xin phép xây dựng nhà có tầng hầm mất bao lâu?
Quy trình gồm 4 bước: (1) Khảo sát địa chất và hiện trạng (1–2 tuần); (2) Thiết kế kiến trúc + kết cấu + ME (4–8 tuần); (3) Xin phép xây dựng tại UBND quận/huyện (15–30 ngày làm việc); (4) Thi công (4–8 tháng tùy quy mô). Tổng thời gian từ ký hợp đồng đến khởi công thường mất 3–4 tháng.
Nhận tư vấn thiết kế nhà có tầng hầm — miễn phí từ AVA
Mỗi lô đất có một bài toán tầng hầm riêng biệt — từ địa chất, mực nước ngầm, đến quy định xây dựng của từng quận. Thay vì áp dụng mẫu có sẵn, AVA phân tích từng thông số thực địa trước khi đề xuất phương án bản vẽ phù hợp nhất.
Nếu bạn đang có nhu cầu thiết kế nhà phố hoặc biệt thự có tầng hầm tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, hãy liên hệ ngay:
- Hotline / Zalo: 0909 111 586
- Email: avaco.com.vn@gmail.com
- Địa chỉ: 293 Phạm Văn Bạch, P.15, Q.Tân Bình, TP.HCM
- Website: avaco.com.vn
AVA cam kết tư vấn miễn phí, phương án bản vẽ sơ bộ trong 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ thông tin lô đất.
